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PROIBIÇÃO DE COBRANÇA DE JUROS DURANTE A OBRA

postado em 5 de out de 2012 07:25 por Luis Arechavala   [ 25 de jan de 2013 08:51 atualizado‎(s)‎ ]


Prática comum na celebração dos contratos de compra e venda de imóvel na planta ou em construção é a cobrança de juros durante o período de construção.

 

O entendimento jurisprudencial dominante é de que tal cobrança é ilegal. Por isso, muitas vezes a cobrança vem “maquiada” na escritura, descrevendo a cobrança dos juros após o período de construção, todavia, calculados desde a data da celebração do contrato inicial.

 

São os denominados “juros no pé”.

 

A cobrança de juros durante a obra caracteriza abusividade, uma vez que não há qualquer contraprestação por parte do incorporador, antes da entrega das chaves.

 

Nos negócios jurídicos de compra e venda de imóvel na planta a relação de consumo é indiscutível, tendo o consumidor lesado o direito à repetição do indébito, ou seja: a devolução em dobro de todo o valor cobrado indevidamente, em consonância com artigo 42, § único do Código de Defesa do Consumidor.

 

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento que é ilegal a cobrança de juros no período da construção do empreendimento, senão vejamos:

 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. "JUROS NO PÉ". ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO.

1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel - "juros no pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido. 2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo. – grifo nosso. (REsp 670117 (2004/0081926-1) – Rel: Ministro Luis Felipe Salomão – 4ª Turma, julgamento: 23/09/2010)

 

Em juízo, é possível requerer indenização por dano material, que representa o valor pago indevidamente, em dobro, a título de juros durante a obra, acrescido de juros legais e correção monetária.

 

Isso se deve ao fato de que, até a entrega das chaves não existe qualquer situação ou relação de fato ou de direito que autorize ou justifique a incidência de juros remuneratórios durante a construção das unidades imobiliárias.

 

A incorporadora leva o projeto de construção adiante com os recursos adiantados pelos promitentes compradores. Ou seja, quem financia a obra são os promitentes compradores e não o incorporador. Logo, quem teria fundamento para cobrar os juros legais seria o consumidor e não a construtora.

 

Vale para transcrever os valiosos argumentos do douto Desembargador Rogério de Oliveira Souza, sustentados no julgamento da Apelação Cível nº 2008.001.57492 – 18ª Câmara Cível, julgado em 25/11/2008, publicado em 02/12/2008:

 

“A abusividade da cláusula salta aos olhos e ofende as disposições protetivas que regem as relações da natureza consumerista.

Ao contratar a construção de imóvel, o fornecedor (incorporador e ou construtor) se obriga a entregar a unidade pronta e acabada em determinada data (termo certo); o consumidor (comprador), a seu turno, se obriga a pagar o preço ajustado pela venda.

Ao impor ao consumidor o pagamento de juros anuais a título de compensação, o fornecedor impõe cláusula nitidamente abusiva, porquanto não existe fundamento fático ou jurídico para a cobrança de juros compensatórios.

A uma, porque o fornecedor não é instituição financeira.

A duas, porque o fornecedor não emprestou nenhuma importância pecuniária ao consumidor de molde a ser privado de seu uso durante determinado período de tempo e, então, fazer jus à compensação.

A três, porque sua própria obrigação de dar (entregar o imóvel) não foi cumprida e a obrigação de fazer (construir) é cumprida por parte.

A quatro, porque a obrigação assumida pelo fornecedor é paga através das prestações ajustadas pelo preço do imóvel vendido, quitadas em períodos regulares de tempo e de acordo com o cumprimento respectivo das obrigações assumidas pelo construtor.

A hipótese é diferente após a entrega da unidade, porquanto, a partir daí, o consumidor já usufrui o bem e ainda não pagou pelo mesmo em sua integralidade.” (grifamos)

 

 

·      Termo de Ajustamento de Conduta:

 

Sob essa ótica é que foi firmado um Termo de Ajustamento de Conduta em Ação Civil pública demandada pelo Ministério Público do Rio de Janeiro, em face de diversas incorporadoras.

 

Pelo referido TAC, firmado em 17/11/2005, restou celebrado:

 

“(...) não estipular, a partir de 1º de janeiro de 2006, em seus contratos de comercialização de imóveis em construção, a serem firmado com os adquirentes de unidades autônomas, a cobrança de juros relativos às parcelas do preço de venda dos imóveis, vincendas durante a construção, quer no que respeite às acessões e benfeitorias, quer no que concerne à fração ideal do terreno ainda que a construção seja financiada por instituição financeira ” – grifamos.

 

 

·      Cláusula abusiva, ofensa ao CDC:

 

A cobrança de juros durante a obra importa em onerosidade excessiva em detrimento do consumidor, infringindo diversos preceitos do Código de Defesa do Consumidor, a saber:

 

a)Proteção dos interesses econômicos do consumidor (artigo 4º);

 

b)Harmonização, compatibilização, boa-fé e equilíbrio nas relações de consumo (inciso III do artigo 4º);

 

c)Repressão aos abusos praticados no mercado de consumo (inciso VI do artigo 4º);

 

d)Modificação da prestação desproporcional e revisão da excessiva onerosidade (inciso V do artigo 6º);

 

e)Prática abusiva – vantagem excessiva (inciso V do artigo 39);

 

f)Clausula nula de pleno direito (incisos IV, XV e § 1º, inciso III, todos do artigo 51º).

 

Desta forma, se mostra evidente a abusividade e, por conseguinte, a ilegalidade da cobrança dos juros remuneratórios durante o período de construção das unidades imobiliárias, revelando-se, pois, nula de pleno direito a cláusula contratual que a autoriza, na forma do art. 51, do CDC.

 

·      Portaria da Secretaria de Direito Econômico:

 

Outrossim, Excelência, a Portaria nº 3, de 15/03/2001, da Secretaria de Direito Econômico, do Ministério da Justiça, considera abusiva a clausula contratual que:

 

“estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves”

 

Referida portaria foi editada com base no art. 56 do Decreto 2.181, de 20/03/97, que por sua vez tem amparo nos artigos 105 e 106 do CDC.

 

A jurisprudência é ampla e pacífica neste entendimento, vejamos:

 

STJ

 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. "JUROS NO PÉ". ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO.

1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel - "juros no pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido. 2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo. – grifo nosso. (REsp 670117 (2004/0081926-1) – Rel: Ministro Luis Felipe Salomão – 4ª Turma, julgamento: 23/09/2010)

 

 

TJ/RJ

 

 

“Cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves ao consumidor. Quando infinda a construção e sem a entrega das chaves ao consumidor não há que se falar em remuneração do capital. Onerosidade excessiva para o consumidor. Os juros representam a remuneração do capital.” (grifo nosso). (2009.001.60018 – 15ª CC, Rel. DES. CELSO FERREIRA FILHO, 01/12/09)

 

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“.AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGÓCIO JURÍDICO ENVOLVENDO AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.INCORPORADORA ENDEDORA DO IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO QUE, AO PACTUAR A VENDA, FAZ INSERIR CLÁUSULA DE INCIDÊNCIA DE JUROS SOBRE O SALDO DEVEDOR DESDE O MÊS DA ASSINATURA DO CONTRATO, PORÉM, ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA ABUSIVA, QUEBRANDO O EQUILÍBRIO CONTRATUAL, A JUSTIFICAR O SEU AFASTAMENTO PELO JUDICIÁRIO, COM A DECLARAÇÃO DE SUA NULIDADE..” (grifo nosso) (2009.001.65788 – 5ª CC, Rel. DES. ANTONIO SALDANHA PALHEIRO, 15/12/2009)

 

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“...Compra e venda de imóvel em construção com pagamento parcelado e cláusula estabelecendo a incidência de juros antes da entrega das chaves. Ilegalidade. Mostra-se abusiva a clausula que prevê a cobrança de juros sobre as prestações vencidas antes da entrega das chaves. Sentença que nesse sentido apontou, incensurável, improvimento do recurso que pretendia revertê-la.”(grifo nosso) (0003152-65.2007.8.19.0209 – 5ª CC, Rel. DES. CRISTINA TEREZA GAULIA, 19/01/2010)

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 “APELAÇÃO CIVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RELAÇÃO JURÍDICA SUBMETIDA ÀS REGRAS DA LEI N° 8.078/90 – CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ A COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – NULIDADE – DEVOLUÇÃO....” (grifamos) (2009.001.63045 – 12ª C.C., Rel.DES. Binato de Castro, 15/12/2009)

 

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“CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PREVISÃO DE JUROS INCIDENTES A PARTIR DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS PELOS ÍNDICES DO ICC E IGP-M. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE AUTORIZA A COBRANÇA DURANTE A FASE DE CONSTRUÇÃO. NULIDADE QUE IMPLICA EM DESEQULÍBRIO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. SENTENÇA CORRETA. DESPROVIMENTO DE AMBOS OS APELOS.” (2008.001.21875 – 1ª CC, Rel. DES. MALDONADO DE CARVALHO, 26/06/2008)