A convenção é um conjunto de normas que constitui, ou seja, legisla, sobre a convivência nos condomínios.
Mas o que acontece se conflitar com o Código Civil (CC) e demais legislações federais?
Depende que natureza da norma em conflito. Vejamos, numa apertada síntese.
Se se tratar de norma dispositiva – aquela que a lei expressamente abre a possibilidade para a convenção legislar – esta prevalece.
Um exemplo seria o Art. 1.336, inciso I do CC, que diz que a cobrança das cotas condominiais será “pelas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Nesse caso a convenção tem liberdade para dispor de forma diferente ao que prevê a norma legal como regra.
Contudo, se for norma cogente, que tem seu cumprimento obrigatório, coercitivo, qualquer cláusula da convenção em sentido diverso, é nula.
O Art. 1.335, inciso III do CC, condiciona a participação do condômino na assembleia ao pagamento de todas as suas obrigações, sem fazer qualquer ressalva. Assim, uma eventual autorização da convenção à participação do inadimplente não teria valor legal.
Esse exemplos parecem de simples compreensão, porém, a vida nos traz situações bem mais complexas, que devem ser solucionadas com base nesses conceitos.
Apenas como exercício de um caso concreto: um condômino insatisfeito com a decisão de uma assembleia foi a juízo pleitear sua anulação sob o fundamento de desrespeito ao quórum qualificado previsto na convenção, que previa a unanimidade para aprovação de modificações na área comum, enquanto o Art. 1.341 do CC prevê 2/3 para embelezamento ou 50% + 1 para benfeitorias úteis.
Neste conflito, o Judiciário assim decidiu:
CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE PREVÊ QUE A DELIBERAÇÃO SOBRE AS ÁREAS COMUNS DEVEM SER TOMADAS PELA TOTALIDADE DOS CONDÔMINOS. PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DAS DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA, EM RAZÃO DA INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM PREVISTO NA CONVENÇÃO. (…) 3) No caso concreto, o Agravante defende que a AGO realizada em 29/08/2017, ao aprovar a pintura e demarcação das vagas de garagem, bem como regras de uso da garagem e aplicação de multa pelo descumprimento a essas normas, ignorou a convenção condominial, que estabelece as decisões inerentes às áreas comuns do condomínio só podem ser tomadas com a aprovação da totalidade dos condôminos. 4) O condomínio réu é composto por apenas quatro unidades, sendo certo que sua convenção, data de 1959, prevê na respectiva cláusula II que as modificações a serem feitas nas coisas comuns dependerão do consentimento da totalidade dos condôminos. 5) Por sua vez, o artigo 1.341, II, do Código Civil dispõe que o quórum para aprovar a realização de obras uteis nas partes comuns do condomínio é o da maioria simples. 6) Conforme entendimento pacificado do e. Superior Tribunal de Justiça, as normas previstas no Código Civil aplicam-se, de imediato, às convenções de condomínio anteriores à sua vigência, como na espécie, motivo pelo qual não se vislumbra a probabilidade da existência do direito alegado pelo Agravante.
(Processo nº 0044026-54.2018.8.19.0000, Rel. Des. Werson Rêgo, Julgamento: 10/10/2018) Atenciosamente,
